Auf einem rund 1.125 m² großen Grundstück verbindet dieses Dreifamilienhaus drei eigenständige Wohneinheiten mit einer freien Erdgeschosswohnung, einem außergewöhnlich großzügigen Garten in reiner Südlage und zwei bereits vermieteten Wohnungen in den oberen Etagen.
Die Erdgeschosswohnung steht zur Eigennutzung oder zur Neuvermietung zur Verfügung und bietet auf ca. 124 m² ein modernes Zuhause mit direktem Zugang auf die Terrasse und in den rund 700 m² großen Garten.
Gleichzeitig sorgen die beiden vermieteten Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss bereits heute für monatliche Kaltmieteinnahmen von insgesamt 1.700 Euro.
So entsteht eine besondere Kombination aus großzügigem eigenen Wohnen und laufenden Mieteinnahmen unter einem Dach.
DIE ERDGESCHOSSWOHNUNG
Die Erdgeschosswohnung bietet eine Wohnfläche von ca. 124 m². Darin ist die großzügige, rund 50 m² große Terrasse bereits zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einbezogen.
Das Herzstück der Wohnung ist der großzügige, offen gestaltete Wohnbereich aus Küche, Esszimmer und Wohnzimmer. Die drei Bereiche gehen in L-Form fließend ineinander über und schaffen ein besonders weitläufiges Raumgefühl.
Große Fensterflächen und die breite Schiebetür öffnen den Blick vollständig in den Garten. Ob beim Kochen, am Esstisch oder auf dem Sofa – aus allen drei Bereichen fällt der Blick ausschließlich ins Grüne. Dadurch entsteht eine außergewöhnlich ruhige Wohnatmosphäre und zugleich ein heller, lichtdurchfluteter Mittelpunkt der Wohnung.
Von hier aus führt der direkte Weg auf die großzügige Terrasse und weiter in den Garten. Innen- und Außenbereich gehen dabei nahezu selbstverständlich ineinander über.
Ergänzt wird der offene Wohnbereich durch zwei gut geschnittene Schlafzimmer sowie ein weiteres Zimmer, das sich flexibel als Büro, Ankleide oder Hobbyraum nutzen lässt.
DER GARTEN
Hinter dem Haus öffnet sich der rund 700 m² große, vollständig eingefriedete Garten in reiner Südlage – ein außergewöhnlicher Außenbereich, der der Erdgeschosswohnung exklusiv zugeordnet ist.
Alter Baumbestand, großzügige Grünflächen und viel Privatsphäre schaffen eine Atmosphäre, die eher an ein Einfamilienhaus als an eine Wohnung in einem Dreifamilienhaus erinnert.
Von Wohn- und Essbereich sowie Küche führt der Blick direkt ins Grüne. Über die große Terrasse geht der Wohnraum nahezu fließend in den Garten über – besonders in den wärmeren Monaten wird der Außenbereich damit zu einer echten Erweiterung des Wohnens.
DIE WOHNUNG IM 1. OBERGESCHOSS
Die Wohnung im 1. Obergeschoss verfügt über rund 100 m² Wohnfläche. Darin ist der etwa 8 m² große Balkon bereits zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einbezogen.
Der Grundriss ist großzügig und klar strukturiert. Mittelpunkt der Wohnung ist der weitläufige Wohn- und Essbereich mit direktem Zugang zum Balkon. Die separate Küche wird durch einen praktischen Abstellraum ergänzt.
Darüber hinaus verfügt die Wohnung über zwei Schlafzimmer, eine Diele, ein Tageslichtbad sowie ein separates WC.
Die Wohnung ist unbefristet vermietet und erzielt derzeit eine monatliche Kaltmiete von 850 Euro.
DIE WOHNUNG IM DACHGESCHOSS
Die Wohnung umfasst rund 93 m² Wohnfläche und wird derzeit als großzügige Zwei-Zimmer-Wohnung genutzt.
Besonders prägend ist die außergewöhnliche Raumhöhe. Die weit nach oben geöffneten Decken verleihen der Wohnung ein großzügiges, luftiges Wohngefühl. In einem Teilbereich wurde zusätzlich eine Galerieebene eingezogen, die den besonderen Charakter des Dachgeschosses unterstreicht und zusätzlichen Raum schafft.
Ursprünglich bestand diese Etage aus zwei voneinander getrennten Apartments. Heute sind beide Bereiche miteinander verbunden. Nach einem späteren Auszug könnte wieder über eine Trennung in zwei Einheiten nachgedacht werden.
Zwei Badezimmer unterstützen diese Flexibilität bereits heute.
Die Wohnung ist ebenfalls unbefristet vermietet und erzielt eine monatliche Kaltmiete von 850 Euro.
Aus Rücksicht auf die Privatsphäre der Mieter werden die Wohnungen im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss nicht vollständig im Exposé gezeigt. Fotos beider Einheiten stellen wir Ihnen bei weitergehendem Interesse gerne auf Anfrage zur Verfügung.
DIE FLÄCHEN IM ÜBERBLICK
Grundstück
ca. 1.125 m²
Wohnfläche gesamt
ca. 317 m²
Erdgeschoss
ca. 99 m² Innenwohnfläche
zzgl. ca. 50 m² Terrasse
davon 50 % = ca. 25 m² anrechenbar
Gesamtwohnfläche ca. 124 m²
Obergeschoss
ca. 96 m² Innenwohnfläche
zzgl. ca. 8 m² Balkon
davon 50 % = ca. 4 m² anrechenbar
Gesamtwohnfläche ca. 100 m²
Dachgeschoss
ca. 93 m² Wohnfläche
Nutzfläche
ca. 100 m²
MIETEINNAHMEN
Obergeschoss
850 € Kaltmiete monatlich
10.200 € Kaltmiete jährlich
unbefristet vermietet
Dachgeschoss
850 € Kaltmiete monatlich
10.200 € Kaltmiete jährlich
unbefristet vermietet
Bestehende Kaltmiete gesamt
1.700 € monatlich
20.400 € jährlich
Erdgeschoss
frei zur Eigennutzung oder Neuvermietung
ERDGESCHOSSWOHNUNG
Die Erdgeschosswohnung wurde 2023 umfassend modernisiert.
• großformatige Bodenfliesen
• hochwertige Nobilia-Einbauküche mit viel Stauraum und indirekter Beleuchtung
• großer, wandbündig integrierter Elektrokamin
• neue Heizkörper
• neue Fenster auf der Gartenseite
• große Schiebetür auf der Gartenseite
• vollständige Erneuerung der Stromleitungen innerhalb der Erdgeschosswohnung
• vollständige Erneuerung der Wasserleitungen innerhalb der Erdgeschosswohnung
BADEZIMMER & GÄSTE-WC IM ERDGESCHOSS
Das Badezimmer wurde 2023 vollständig neu gestaltet.
• großformatige Fliesen in warmen Beigetönen
• schwarze Armaturen
• bodengleiche Dusche
• Spiegel mit indirekter Beleuchtung
• zwei Fenster für Tageslicht und natürliche Belüftung
• separates Gäste-WC mit Fenster
• Gäste-WC im gleichen Gestaltungskonzept mit großformatigen Fliesen und schwarzen Armaturen
1. OBERGESCHOSS
Die Wohnung wurde 2023 renoviert.
• neuer Vinylboden
• neue weiße Innentüren
• neuer Plattenbelag auf dem Balkon
• neues Balkongeländer mit Milchglasabtrennung
Das Badezimmer war bereits ca. 2010 modernisiert worden und wurde 2026 vollständig erneuert.
• bodengleiche Dusche
• Waschtisch
• Tageslicht
• separates WC mit Fenster
• teilweise Erneuerung der Wasserleitungen im 1. Obergeschoss im Jahr 2026
DACHGESCHOSS
Das Dachgeschoss wurde 1995 neu errichtet.
• neuer Dachstuhl aus 1995
• neues Dach aus 1995
• Wasserleitungen im Dachgeschoss aus dieser Ausbauphase
• zwei Badezimmer
• beide Badezimmer mit Dusche, WC und Fenster
• Holzpaneele an den Decken
HAUS, KELLER & STELLPLÄTZE
Das ursprüngliche Gebäude stammt aus dem Jahr 1965 und ist vollständig unterkellert.
• eigener Kellerraum für jede Wohneinheit
• gemeinschaftlicher Waschkeller
• in das Gebäude integrierte Garage
• fünf Außenstellplätze
• ca. 2008 Erneuerung eines Großteils der Fenster durch zweifach verglaste Kunststofffenster inklusive Rollläden
• neuer Anstrich der Putzfassade im Jahr 2024
AUSSENANLAGE
Die Außenanlage wurde 2024 hochwertig neu gestaltet.
• neu angelegter seitlicher Zugang zum Garten
• Stromanschluss im Außenbereich
• Wasseranschluss im Außenbereich
• massives Gartenhaus mit zusätzlichem Platz für Gartengeräte, Fahrräder oder Hobby
TECHNIK
• Öl-Zentralheizung aus 1994 für alle drei Wohneinheiten
• getrennte Stromversorgung der Wohnungen
• eigener Stromzähler im 1. Obergeschoss
• Nachrüstung eigener Stromzähler für Erd- und Dachgeschoss möglich
• neuer Hauptstromkasten im Kellergeschoss aus 2023
• teilweise Erneuerung weiterer Stromleitungen im Gebäude im Jahr 2023
• Glasfaser liegt in der Straße und kann für das Gebäude beantragt werden
DRAINAGE & GEBÄUDEZUSTAND
2023 wurde an der Straßenseite sowie an der rechten Gebäudeseite eine neue Drainage hergestellt.
Nach Angaben der Eigentümer wurde die zuvor vorhandene Feuchtigkeit in diesen Bereichen durch die ausgeführten Drainagemaßnahmen behoben. Seitdem sind die betreffenden Bereiche trocken.
Nach Angaben der Eigentümer bestehen derzeit keine bekannten Schäden oder ein erkennbarer Sanierungsstau.
HINWEIS
Alle Angaben in diesem Exposé beruhen auf den Informationen und Unterlagen der Eigentümer. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben kann daher keine Gewähr übernommen werden.
Ruhig wohnen und dennoch gut angebunden sein – genau diese Kombination zeichnet die Lage in Herzogenrath-Niederbardenberg aus.
Das Mehrfamilienhaus befindet sich in der Straße Zum Hagelkreuz, einer ruhigen Anliegerstraße mit überwiegendem Wohncharakter.
Besonders für Familien bietet die Lage eine sehr gute Infrastruktur. Eine Kindertagesstätte befindet sich nur wenige Gehminuten entfernt, auch Grundschule und weiterführende Schulen liegen im näheren Umfeld. Herzogenrath verfügt über alle gängigen Schulformen mit acht Grundschulen, zwei Gesamtschulen und einem städtischen Gymnasium.
Der Alltag lässt sich ebenfalls komfortabel organisieren: Supermarkt, Bäckerei, Apotheke und medizinische Versorgung befinden sich im direkten bzw. näheren Umfeld. Eine Bushaltestelle liegt nur rund 200 Meter entfernt; der Bahnhof Herzogenrath ist in etwa 2,5 Kilometern erreichbar und bietet Anschluss an den regionalen und überregionalen Bahnverkehr.
Auch die Nähe zu Würselen, Aachen und den umliegenden Städten macht Niederbardenberg zu einem attraktiven Ausgangspunkt für Berufspendler und Familien.
ENTFERNUNGEN IM ÜBERBLICK
• Kindertagesstätte St. Antonius: ca. 340 m
• Bushaltestelle Forstumer Straße: ca. 200 m
• Bäckerei: ca. 200 m
• Supermarkt: ca. 1 km
• Apotheke: ca. 1,1 km
• Grundschule: ca. 1,2 km
• Städtisches Gymnasium Herzogenrath: ca. 1,5–2 km
• Zentrum Herzogenrath: ca. 2 km
• Bahnhof Herzogenrath: ca. 2,5 km
• weiterführende Gesamtschule in Herzogenrath: wenige Fahrminuten
• Würselen: wenige Fahrminuten
• Anschluss an die A4: in kurzer Fahrdistanz
• Aachen: gut erreichbar über Würselen und die überregionalen Verkehrsachsen
Damit verbindet die Lage eine für das direkte Wohnumfeld außergewöhnliche Ruhe mit kurzen Wegen und einer sehr guten Anbindung an Herzogenrath, Würselen und Aachen.
Für vollste Diskretion stellen wir Ihnen weitere Bilder, die genaue Adresse sowie alle relevanten Unterlagen gerne in einem persönlichen Exposé zur Verfügung.
Celina Kuhn von L&L Finanz Aachen begleitet Sie persönlich auf dem Weg zur passenden Immobilienfinanzierung – individuell und mit Blick auf Ihre persönliche Situation.
L&L Finanz Aachen GmbH & Co. KG
